【信和物業】CBD東都物業管理部2024年第四季度工作簡報

北京信和物業CBD東都項目部

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在房地產管理部門看來，國務院頒布《物業管理條例》具有里程碑意義，它標志著我國物業管理進入了法制化、規范化發展的階段。其實，它的意義還應該更大，因為它不僅規范了物業管理，還因為填補了房地產市場的一個缺陷，而對整個房地產市場的發育和完善有重要意義。

一部迫切呼喚的條例

您也許有這樣一個印象：近年來關于物業糾紛的各種報道，屢屢見諸報端，矛盾激烈者常有大打出手的鏡頭上演。出現這種局面，蓋因物業管理在我國是一個新興行業，諸多紛爭往往矛盾雙方各執一詞而缺乏權威的明確解釋。

20世紀80年代我國第一家物業管理公司在深圳出現，90年代中期后開始在全國逐步推開，截至去年底，全國物業管理的覆蓋面已占物業總量的38％，深圳等城市已達95％；物業管理企業總數超過2萬家，從業人員超過230萬人。

各地出現的物業管理問題可以歸納為幾個方面。一是業主的權利義務不明確，業主和物業管理公司之間的法律關系不明確，出現問題后無法追究相關責任方的責任。二是物業管理企業的行為不規范，損害業主的合法權益，如服務不到位、收費與服務不相符、擅自決定本該由業主決定的事項等。三是業主大會、業主委員會的組成和運作缺少監督和制約，有的業主委員會不能代表甚至損害業主的共同利益。四是房地產開發建設遺留了質量等問題，使得物業管理企業承擔了本該由開發商承擔的一部分責任。

對于物業管理，近年來我國有關部門制定了一系列規章和規范性文件，許多省市也積極探索制定了管理條例和辦法。為維護業主和物業管理企業的合法權益，制定一部全國性的物業管理法規不僅必要，而且越來越迫切。

一部廣泛參與的條例

去年10月，國務院將《物業管理條例》的草案在報紙上全文發表，公開向社會征求意見。這一鮮見的做法引起了強烈的反響。國務院法制辦在近一個月的意見征求期收到近4000條意見。參與者范圍廣泛，包括業主、律師、房地產開發公司或者物業管理公司的工作人員、專家學者等。經過分析和研究，有關部門在進一步修改、完善草案時，采納、吸收了近50％的意見和建議。可以說，《條例》反映了社會法制意識的日益增強，凝聚了人民群眾的智慧和熱情。

據建設部房地產業司司長謝家瑾介紹，《條例》遵循了四個基本原則。第一是物業管理權利和財產權利相對應的原則；第二是維護全體業主合法權益的原則；第三是現實性與前瞻性有機結合的原則；第四是從實際出發，實事求是的原則。她表示，建設部將印發與這一《條例》配套的《物業管理招標投標管理暫行辦法》和《業主大會規程》，同時還將抓緊制定《住房專項維修資金管理辦法》、《物業管理企業資質管理辦法》等其他配套的部門規章和規范性文件。

一部針對性強的條例

越來越多的居民到市場上購買商品房，越來越多的小區實行物業管理，人們對業主、業主委員會、業主與物業管理公司的關系、物業服務收費等問題，也越來越多關心。《物業管理條例》正是回答了大家十分關心的問題，成為一部針對性很強的條例。

突出業主權利，是《條例》的一個特點。為了維護全體業主的共同利益，《條例》專設一章，對業主、業主大會、業主委員會作了五個方面的規定。例如，針對實踐中業主權利和義務不明確的問題，《條例》規定了業主在物業管理活動中享有十項權利，同時必須履行六項義務。對于業主大會的成立、會議形式和表決方式，以及業主大會與業主委員會的關系等，《條例》也做了十分詳細的規定。

對于消費者反映較多的前期物業管理（即在業主選聘物業管理公司之前，由建設單位選聘的物業管理公司實施的物業管理）問題，《條例》從四個方面作出了規定，從《條例》實施之日起，住宅物業的開發者，再也不能把物業管理交給自己的“兒子公司”，而必須通過招投標，在市場上選聘有相應資質的物業管理公司。

隨著物業管理雙方權利和責任的明確，有專家提醒消費者注意，物業管理企業和業主之間是建立在物業服務合同基礎上的民事法律關系，雙方是平等的民事主體，因此，今后合同成為物業管理活動中最重要的東西。

有關人士認為，在一些好的住宅小區，物業管理的整體水平不亞于國外。但就全國整體而言，無論是物業管理公司，還是業主，對于物業管理的法制意識還很薄弱。《條例》為物業管理公司依法管理和服務、業主依法遵循自己應盡的義務提供了行為規范，將推動物業管理行業健康發展。